Parki handlowe. Co stoi za sukcesem tego formatu inwestycyjnego

Obserwowany w Polsce boom na rynku nieruchomości handlowych generowany jest przede wszystkim przez inwestycje w parki handlowe. W ciągu ostatnich pięciu lat z rynkowej niszy parki stały się wiodącym formatem w sektorze retail, podwajając swoją ilość na terenie kraju. A dynamika nowych projektów utrzymuje się nadal na rekordowo wysokim poziomie.

Za tą transformacją stoi przede wszystkim dopasowanie produktu do oczekiwań kapitału prywatnego, który obecnie w dużym stopniu napędza rozwój rynku. Parki handlowe oferują prostą, transparentną strukturę najmu, przewidywalne przepływy pieniężne oraz relatywnie niski próg wejścia. Realizacja projektu inwestycyjnego możliwa jest już przy zaangażowaniu około 10 mln zł.  

Bezpieczny mechanizm i przewidywalny cash flow

Realna stopa zwrotu, gwarantowana wieloletnimi umowami, wynosi 7-8 proc. rocznie przed opodatkowaniem. A przy zaangażowaniu kapitału bankowego zwrot na gotówce rośnie do kilkunastu procent.  

Stabilność dochodów wspiera coroczna indeksacja czynszów, oparta na wskaźnikach inflacyjnych (na poziomie ok. 3,5–4 proc.) oraz optymalizacja opłat serwisowych. Dodatkowo, przy właściwie dobranym tenant-mixie i dobrej kondycji obiektów istnieje potencjał wzrostu stawek czynszowych nawet o kilka euro za mkw. 

Banki pozytywnie oceniają obecnie profil ryzyka tego segmentu. Kluczowe znaczenie mają wieloletnie umowy najmu, zazwyczaj denominowane w euro, zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. To właśnie pod ich potrzeby lokalizacyjne przede wszystkim projektowane są nowe parki, zarówno w średnich miastach, jak mniejszych ośrodkach miejskich.

Głód parków

W dużych miastach rynek powierzchni handlowych jest w znacznym stopniu nasycony. Nowe projekty koncentrują się teraz w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach, liczących ponad 15–20 tys. mieszkańców. Atrakcyjnością inwestycyjną odznaczają się przede wszystkim działki o powierzchni 1–2 ha, z dobrą ekspozycją oraz bezpośrednim dostępem do dróg krajowych lub wojewódzkich. Wyścig o takie grunty trwa, a konkurencja na rynku jest coraz bardziej zacięta.

Z drugiej strony poszukiwanie gruntów inwestycyjnych w niektórych lokalizacjach nie jest takie trudne, bo właściciele działek sami zgłaszają się do nas z ofertą. Często nie koniecznie planują je sprzedać, ale chcą na nich inwestować. Zadaniem naszej firmy jest wtedy analiza potencjału gruntu, a później zabezpieczenie finansowania, przeprowadzenie inwestycji oraz jej komercjalizacja, a także zarządzanie parkiem. Dzięki temu inwestorzy dostają bezobsługowy produkt finansowy o zadawalającym poziomie zwrotu.

Tak powstają parki, które często stanowią wyróżniające się i cieszące się uznaniem w okolicy obiekty, z których korzysta wielu lokalnych mieszkańców a właściciele są z nich dumni. Realizujemy też inwestycje, które prowadzimy na gruntach zabezpieczonych przez naszą firmę, jeśli inwestorzy dysponują tylko kapitałem. Model inwestycyjny jest elastyczny. Jednym z wyzwań pozostaje jednak rosnąca złożoność procedur administracyjnych, które wydłużają proces realizacji projektów.  

Bezprecedensowy wkład polskiego kapitału w inwestycje

W efekcie ewolucji rynku handlowego w ostatnich latach parki funkcjonują dziś w Polsce jako przewidywalny, odporny na wahania koniunktury produkt inwestycyjny. W 2025 roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na sześciu głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej osiągnęła 11,6 mld euro, z czego 4,5 mld euro wygenerowała Polska, a rodzimi inwestorzy odpowiadali za około 860 mln euro kapitału ulokowanego w sektorze nieruchomości komercyjnych.  

Udział kapitału krajowego w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w ubiegłym roku osiągnął rekordowe 20 proc., rosnąc o ponad połowę rok do roku. To wyraźny sygnał postępującej profesjonalizacji polskich podmiotów, które coraz sprawniej funkcjonują w warunkach niepewności rynkowej, stanowiącej często barierę dla inwestorów zagranicznych.

Parki handlowe odgrywają tu coraz większą rolę. Wzrost liczby finalizowanych akwizycji w tym segmencie w 2025 roku oraz portfelowa transakcja Vendo Parków potwierdzają rosnącą płynność i atrakcyjność tego typu aktywów. Parki przyciągają, zarówno wyspecjalizowane podmioty inwestycyjne, jak i zamożnych inwestorów prywatnych, którzy dotychczas nie lokowali kapitału w nieruchomościach, a dziś aktywnie poszukują takiej alokacji.

Jednocześnie brak w Polsce regulacji umożliwiających funkcjonowanie REIT-ów ogranicza skalę instytucjonalizacji krajowego kapitału. Wprowadzenie tego typu instrumentów mogłoby istotnie zwiększyć udział polskich inwestorów w dużych transakcjach.

Fundamenty inwestycji

W tym roku oczekiwane są kolejne transakcje portfelowe z udziałem parków handlowych oraz wejście na rynek nowych inwestorów. Z perspektywy inwestora Polska pozostaje rynkiem o solidnych fundamentach. Dynamiczny wzrost PKB, niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia oraz umiarkowana inflacja wspierają konsumpcję prywatną. A wejście Polski do grona najbardziej rozwiniętych gospodarek świata jest dowodem na skuteczność transformacji rynku, jaka dokonała się na przestrzeni ostatniej dekady.

Polska gospodarka jest jedną z najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. Prognozowany jest jej dalszy, szybki wzrost, któremu towarzyszyć będzie m.in. rosnąca sprzedaż detaliczna. Stawiają na to również firmy sieciowe, stąd na polskim rynku debiutuje co roku kilkadziesiąt nowych marek, które poszukują efektywnych kosztowo i dobrze zlokalizowanych powierzchni.

Mimo rekordowej, nowej podaży, obejmującej około 500 tys. mkw. oddanych do użytkowania w 2025 roku, rynek parków handlowych charakteryzuje się bardzo niskim poziomem dostępnej powierzchni. Wysoki stopień komercjalizacji potwierdza stabilność i efektywność modelu biznesowego tego formatu. Sektor jest obecnie w sprzyjającym momencie inwestycyjnym, oferując znaczący potencjał wzrostu.

Tendencje i perspektywy

Proces inwestycyjny w przypadku parków handlowych opiera się dziś na sprawdzonych, powtarzalnych schematach, zarówno w zakresie struktury powierzchni, jak i doboru najemców. Powierzchnia inicjowanych projektów zwiększa się. Powstają parki liczące od kilku do kilkudziesięciu tysięcy mkw. powierzchni, które funkcjonują już nie tylko jako miejscowe destynacje zakupowe, ale coraz częściej pełnią funkcję lokalnych centrów aktywności.

W parkach systematycznie rozbudowuje się oferta gastronomiczna i przybywa najemców modowych. Obok tradycyjnych operatorów spożywczych, przemysłowych i dyskontowych rozwija się oferta gastronomiczna oraz segment mody i usług. Pojawiają się restauracje, kawiarnie, kluby fitness, salony beauty, strefy rozrywki dla dzieci, placówki medyczne, a nawet showroomy samochodowe.

Parki handlowe stały się jednym z cenionych segmentów inwestycyjnych. Wysoka płynność transakcyjna, rosnący udział krajowego kapitału, solidne fundamenty makroekonomiczne oraz utrzymujący się popyt najemców tworzą dobre perspektywy dla dalszego rozwoju tego formatu. W najbliższych latach oczekiwać można stabilnej ekspansji segmentu.