Jakie nastroje dominują na rynku mieszkaniowym w początkach 2026

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W ubiegłym roku ponownie odnotowaliśmy rekordową sprzedaż 3345 lokali, o 5 proc. więcej niż w 2024 roku, przekraczając nasz roczny cel. Jednocześnie przekazaliśmy klientom najwyższą w historii spółki liczbę 2959 mieszkań, o 3 proc. więcej niż w 2024 roku.

W 2026 roku zakładamy dalszy, stopniowy wzrost sprzedaży, czemu będą sprzyjać niższe koszty finansowania, wzrost wynagrodzeń oraz relatywnie stabilne perspektywy gospodarcze. Przy umiarkowanym wzroście cen mieszkań – średnio o 1–2 proc. powyżej inflacji. rynek będzie stopniowo zmierzał w kierunku większej równowagi pomiędzy popytem a podażą. Na stronę popytową oddziaływać będą decyzje dotyczące dalszych obniżek stóp procentowych i zwiększona dostępność finansowania. Z kolei po stronie podaży ograniczeniem pozostanie niska dostępność atrakcyjnych gruntów oraz długie i złożone procedury administracyjne, opóźniające start nowych projektów.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce pozostaje rozdrobniony, dlatego sektor będzie nadal podlegał konsolidacji. Choć naszym priorytetem jest rozwój organiczny, nie wykluczamy jego dalszego wzmacniania poprzez akwizycje i projekty joint-venture.

Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development

Miniony rok był dla Grupy Dom Development bardzo udany, zarówno pod względem sprzedaży, jak i przekazań mieszkań. Czwarty kwartał przyniósł rekordową w naszej historii sprzedaż 1 232 lokali. Był to zarazem już szósty z rzędu kwartał, w którym sprzedaliśmy co najmniej 1 000 lokali, co potwierdza stabilny popyt na naszą ofertę oraz jej wysoką atrakcyjność. Łącznie, w 2025 roku znaleźliśmy nabywców na 4 448 lokali, co jest naszym najlepszym wynikiem rocznym w ciągu 30 lat działalności.

Na 2026 rok zakładamy dalsze umacnianie naszej wiodącej pozycji na rynkach, na których jesteśmy obecni. W związku z tym konsekwentnie rozwijamy ofertę mieszkaniową oraz bank ziemi. Systematycznie dokonujemy zakupów gruntów pod nowe, perspektywiczne projekty i regularnie zabezpieczamy kolejne transakcje, co daje nam komfort planowania w średnim i długim horyzoncie.

Z perspektywy całej branży, spodziewany jest dalszy spadek poziomu stóp procentowych, który może przełożyć się na wzrost zainteresowania zakupem mieszkań. Natomiast rosnące skomplikowanie procesu inwestycyjnego wskutek nowych regulacji będzie premiować duże podmioty, które posiadają odpowiednie kompetencje. Ponadto, relatywnie wysoki poziom oferty, w tym znaczący odsetek gotowych mieszkań, może prowadzić do uruchamiania nowych projektów w sposób bardziej selektywny i przełożyć się na presję cenową na niektórych rynkach, jak Warszawa i Trójmiasto.

Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal

Ostatni kwartał 2025 roku firma zakończyła dobrym wynikiem sprzedażowym, a grudzień był najlepszy ze wszystkich miesięcy. To efekt ożywienia rynkowego, które obserwowaliśmy od drugiej połowy ubiegłego roku.

W najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowy nadal będzie cechował się dużym wolumenem oferty, a w efekcie sytuacja na nim pozostanie stabilna. Z czasem jednak oferta będzie się kurczyć, gdyż deweloperzy zmniejszają dynamikę nowej produkcji, coraz mniej małych i średnich deweloperów pozostaje aktywnych. Może to zarazem przyczyniać się do konsolidacji rynku deweloperskiego w Polsce, który jest mocno rozdrobniony.

Popyt stymulować będą kluczowe czynniki z otoczenia makroekonomicznego, takie jak ogólnie dobra kondycja polskiej gospodarki i poziom wynagrodzeń, niska inflacja, a w związku z tym coraz atrakcyjniejsze warunki finansowania zakupu po obniżkach stóp. Ten cykl prawdopodobnie się nie skończył, więc spodziewamy się jeszcze polepszenia tego parametru. Zainteresowanie kupnem nowych mieszkań nadal wspierać będą atrakcyjne promocje deweloperów, co działa stymulująco na rynek już od około roku. Jednakże wraz ze stopniowym wyczerpywaniem się oferty rabatów może być coraz mniej, a klienci szybciej będą finalizować transakcje.

Również popyt, wcześniej odkładany z powodu wysokich stóp lub w oczekiwaniu na rozstrzygnięcia co do programów wsparcia nabywców, wpłynie pozytywnie na kontraktację. Generalnie spodziewamy się jej zwiększenia w 2026 roku i zakładamy wynik w zakresie 2500-3000 sprzedanych mieszkań. Jego osiągnięciu sprzyjać powinien bieżący profil naszej oferty, w której zaczynają przeważać mieszkania gotowe do odbioru, cieszące się większym zainteresowaniem klientów.

Nowo wprowadzane na rynek projekty będą oferowane po zbliżonych lub coraz wyższych cenach, na co wpływać będą koszty ich wytworzenia, długie procedowanie pozwoleń, utrzymujące się wysokie ceny gruntów, a także regulacje i nowe wymogi techniczno-ekologiczne, oddziałujące na działalność deweloperów.

Waldemar Olbryk, prezes zarządu Archicom

Archicom znajduje się obecnie w stabilnej kondycji operacyjnej i finansowej, opierając się na bardzo dobrych wynikach sprzedażowych osiągniętych w 2025 roku. Spółka sprzedała blisko 2850 mieszkań, realizując zakładany cel strategiczny. Szczególnie silny czwarty kwartał potwierdził skuteczność przyjętego modelu biznesowego oraz trafne dopasowanie oferty do struktury popytu, zwłaszcza w segmencie popularnym, który pozostaje jednym z motorów rynku. Na rok 2026 firma dysponuje przygotowanym portfelem projektów oraz elastycznym harmonogramem ich uruchamiania, co umożliwia dostosowywanie skali i tempa rozwoju do bieżących warunków rynkowych. Istotnym kontekstem jest również jubileusz 40-lecia obecności spółki na rynku. Doświadczenie zdobywane w różnych fazach cyklu koniunkturalnego przekłada się dziś na większą przewidywalność działania i zdolność długofalowego planowania.

Z perspektywy całego rynku kluczowym czynnikiem w 2026 roku pozostanie dostępność finansowania. Oczekiwane dalsze obniżki stóp procentowych powinny wspierać popyt kredytowy i stabilizować aktywność zakupową. Jednocześnie rynek będzie nadal funkcjonował pod wpływem strukturalnych ograniczeń podaży, w tym niskiej dostępności dobrze przygotowanych gruntów, jakościowych lokalizacji czy ryzyka zmian regulacyjnych. W tym kontekście mało prawdopodobny jest scenariusz gwałtownych przełomów, takich jak masowa konsolidacja branży czy silne wyhamowanie inwestycji. Bardziej realny wydaje się umiarkowany, kontrolowany wzrost oraz dalsze wzmacnianie pozycji podmiotów o odpowiedniej skali, zapleczu finansowo-operacyjnym i zdolności do elastycznego działania.

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland

Rok 2026 rozpoczynamy stabilnie, z planem konsekwentnego rozwoju obecności firmy na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych. Rok 2025 upłynął pod znakiem strategicznych decyzji, intensywnej pracy nad przygotowywanymi inwestycjami i finalizacji budów, jak Chmielna Duo w Warszawie i I etap Cavallii w Poznaniu. Jednocześnie zainicjowaliśmy nowe projekty w stolicy, takie jak PianoForte, czy prestiżowy budynek biurowy Moniuszki Tower, o który poszerzyliśmy nasze portfolio z planem przekształcenia go w inwestycję mieszkaniową w przyszłości.

Nasze założenia na 2026 rok koncentrują się na dalszej ekspansji w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku oraz realizacji projektów w duchu zrównoważonego rozwoju. Spodziewamy się, że rynek deweloperski może stanąć w obliczu konsolidacji, wzrostu kosztów wykonawstwa oraz zmieniającego się popytu. Szacujemy, że popyt na mieszkania pozostanie stabilny lub umiarkowanie wzrośnie. To, czy rok będzie przełomowy dla branży, zależy przede wszystkim od sytuacji regulacyjnej, kosztów kredytów oraz podaży gruntów w miastach.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Rok 2025 przyniósł poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym. Po spokojniejszym początku roku kolejne kwartały pokazały stopniowe ożywienie popytu, wspierane kolejnymi obniżkami stóp procentowych, które znacząco poprawiły dostępność kredytów hipotecznych. Dla naszej firmy był to rok intensywny, ale udany. Zrealizowaliśmy założone cele, a poprawiające się warunki rynkowe pozwoliły nam konsekwentnie rozwijać ofertę i skutecznie odpowiadać na potrzeby klientów. Rok 2025 zakończyliśmy solidnym wynikiem sprzedażowym, łącznie sprzedając 542 lokale.

W 2026 roku planujemy rozpoczęcie budowy około 1 000 lokali w sześciu projektach, zarówno w nowych lokalizacjach, jak i w kolejnych etapach realizowanych inwestycji. Szczególną rolę odegra Warszawa, gdzie zaplanowaliśmy kilka istotnych premier, ale równolegle rozwijamy portfolio we Wrocławiu, Szczecinie oraz innych dużych ośrodkach miejskich.

Procesy konsolidacyjne w dużej mierze już się dokonały, z rynku zniknęła część mniejszych, słabiej przygotowanych podmiotów. Z punktu widzenia klientów jest to pozytywne zjawisko, ponieważ większą rolę odgrywają sprawdzone, wiarygodne marki. Rynek nie będzie wspierany nowymi programami rządowymi, ale jednocześnie nie widać też silnych negatywnych impulsów.

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu, Grupa CTE

Wchodzimy w 2026 rok z ostrożnym optymizmem, ale też dużą dozą realizmu. Rok 2025 był dla rynku mieszkaniowego okresem stabilizacji po bardzo dynamicznych i nierównych latach wcześniejszych. Z perspektywy naszej firmy był to rok wymagający, ale sprzedażowo satysfakcjonujący, szczególnie w segmencie mieszkań dobrze zaprojektowanych, energooszczędnych i zlokalizowanych w sprawdzonych częściach Wrocławia. Z sukcesem kończymy sprzedaż bezczynszowych mieszkań realizowanych przy ul. Bakaliowej we Wrocławiu.

Widzieliśmy wyraźnie, że klienci podejmowali decyzje bardziej rozważnie. Wydłużył się proces decyzyjny, wzrosła wrażliwość cenowa, ale jednocześnie klienci oczekiwali wyższej jakości produktu i większej transparentności oferty. Projekty dobrze dopasowane do realnych potrzeb rynku sprzedawały się stabilnie. Na 2026 rok przyjęliśmy założenia kontynuacji ostrożnego rozwoju, planujemy rozpoczęcie pierwszego etapu naszej nowej inwestycji położonej w północnej części Wrocławia,

Czy 2026 rok może przynieść przełomowe zmiany? Potencjalnie tak, ale nie w jednym kierunku. Kluczowe czynniki to polityka stóp procentowych, dostępność finansowania, stabilność regulacyjna i koszty realizacji inwestycji. Spodziewamy się raczej dalszej konsolidacji branży, szczególnie wśród mniejszych, słabiej skapitalizowanych podmiotów. Nie wykluczamy też czasowego wyhamowania nowych inwestycji, co w średnim terminie może ponownie wpłynąć na ograniczenie podaży i presję cenową.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie przewidujemy drastycznych zmian na rynku. Mamy dość sporą nadpodaż, która musi stopnieć, żeby nastąpiła zmiana cen a to zależy od wzrostu sprzedaży. Pomimo wzrostu dostępności kredytów większość zawieranych po obniżkach stóp umów kredytowych dotyczyła refinansowania lub zmiany sposobu oprocentowania. Żeby kredytobiorcy wrócili na rynek pierwotny, potrzeba jeszcze kilku obniżek oprocentowania i upływu pewnego czasu, w którym klienci przekonają się że niższe oprocentowanie kredytów utrzymuje się.

Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital

Rok 2026 rozpoczynamy bardzo optymistycznie. Przede wszystkim w styczniu 2026 został przegłosowany na Radzie Miasta największy Lex w Polsce dla pierwszego etapu naszej inwestycji F.S.O. PARK na terenie dawnej Fabryki Samochodów Osobowych w Warszawie. Jest to zwieńczenie prawie 4-letniej pracy nad tym projektem co pozwoli nam teraz realizować działania nad przygotowaniem projektu do pozwolenia na budowę. Poza tym mamy wiele planów rozwojowych, nie tylko w Polsce, ale również na rynku włoskim. Z pewnością zmierzymy się z wieloma nowymi wyzwaniami.

W 2025 roku rynek mieszkaniowy zmierzył się z dużą podażą i dość dużym zainteresowaniem ze strony klientów jednakże decyzyjność klientów została wydłużona. Z początkiem 2026 roku widzimy oznaki ożywienia. Nasze wyniki sprzedażowe w 2025 roku były na satysfakcjonującym dla nas poziomie, można powiedzieć, że zrealizowaliśmy zakładany plan. 

Obniżki stóp procentowych przez RPP oraz spodziewane dalsze łagodzenie polityki pieniężnej w 2026 roku stopniowo poprawiają zdolność kredytową klientów, co już w ostatnich miesiącach 2025 roku przełożyło się na większe zainteresowanie mieszkaniami. Przewidujemy, że popyt w 2026 roku będzie rósł, wspierany przez poprawę warunków finansowania, rosnące wynagrodzenia oraz odkładany popyt z poprzednich okresów. Kluczowym założeniem na 2026 rok jest dla nas kontynuowanie strategii dostarczania wysokiego standardu i budowania zintegrowanych społeczności. Stawiamy na jakość i odpowiednie dopasowanie oferty do realnych potrzeb rynku.

Jeśli chodzi o przełomowe zmiany, 2026 rok prawdopodobnie przyniesie stopniową konsolidację rynku deweloperskiego. Mniejsze firmy, które przeceniły możliwości rynku i zbudowały nadmierną podaż, mogą mieć trudności z utrzymaniem płynności finansowej.  Nie spodziewamy się jednak dramatycznych zmian cenowych, raczej stabilizacji z umiarkowanym wzrostem na poziomie inflacji. Kluczowe znaczenie będzie miała sytuacja makroekonomiczna, dalsze działania RPP oraz ostateczny kształt reformy planistycznej, która może znacząco wpłynąć na dostępność gruntów pod zabudowę.

Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.

W 2026 rok wchodzimy z umiarkowanym optymizmem, ale jednocześnie z dużą ostrożnością inwestycyjną, wynikającą z bardzo wymagających warunków rynkowych. Szczególnie trudna sytuacja widoczna jest na rynkach regionalnych, takich np. jak Katowice, gdzie wysoki poziom podaży mieszkań oraz silna konkurencja istotnie wpływają na tempo absorpcji oferty i wydłużają procesy decyzyjne po stronie klientów. Otoczenie rynkowe pozostaje pod presją kosztów finansowania oraz ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych, co dodatkowo ogranicza aktywność popytową.

W tych warunkach na 2026 rok przyjmujemy założenia oparte na selektywnym podejściu do uruchamiania nowych inwestycji, koncentracji na płynności finansowej oraz jakości i dopasowaniu oferty do realnych możliwości rynku. Ewentualne przełomowe zmiany na rynku deweloperskim, takie jak konsolidacja branży, spowolnienie nowych projektów czy istotniejsze zmiany cen będą, w naszej ocenie, zależeć przede wszystkim od kierunku polityki stóp procentowych, dostępności finansowania dla klientów oraz dalszych decyzji regulacyjnych. To te czynniki w największym stopniu zadecydują o skali i tempie poprawy sytuacji rynkowej w kolejnych kwartałach.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment S.A.

Wchodzimy w 2026 rok w nastroju spokojnej pewności, ale bez złudzeń. Ten rynek nie premiuje dziś głośnych deklaracji – premiuje proces, tempo i kontrolę ryzyk. Rok 2025 oceniam jako dobry, choć wymagający. Sprzedażowo kluczowa była selekcja: liczyła się jakość transakcji i przewidywalność projektu, a nie „wolumen za wszelką cenę”. Przy rosnącym koszcie kapitału i zmianach regulacyjnych najwięcej wygrywają ci, którzy mają przygotowane projekty.

Na 2026 zakładamy dalszą koncentrację na projektach miejskich pod zabudowę wielorodzinną i PRS oraz konsekwentne uszlachetnianie gruntów – od analizy chłonności i ryzyk, przez porządkowanie stanu prawnego i planistycznego, po doprowadzenie projektów do etapu umożliwiającego realizację lub sprzedaż.

Czy 2026 przyniesie przełom? Tak, raczej w formie polaryzacji niż jednego wydarzenia. Dobre lokalizacje i dobrze przygotowane projekty będą drożeć, a projekty słabsze albo utkną, albo będą sprzedawane z dyskontem. Konsolidacja branży jest bardzo realna, bo koszt błędu rośnie. Zależy to głównie od kosztu finansowania, dostępności kredytu, podaży gruntów oraz przewidywalności i sprawności procedur administracyjnych.g